《房地產知識》房地合一稅2.0，打房打到重點了嗎?－MR. MAGIC 投資理財分享

『房地合一稅2.0』於2021年7月1日確定上路，將有什麼改變呢?

2020年底政府為了抑制炒房，央行總裁楊金龍無預警地實施了打房「4大新措施」，主要針對貸款成數做出限制。詳細文章:《房地產知識》打房出重手，「4大新措施」一窺究竟。

央行「4大新措施」總表:

如今2021年，房市雖稍有抑制，但效果依然不大，此時財政部為了更進一步地抑制炒房，推出了「房地合一稅2.0」。於2021年4月9號立院三讀通過，2021年7月1號確定上路，究竟房地合一稅2.0做了什麼改變呢?讓我帶領讀著們一起深入瞭解吧。

『房地合一稅2.0』稅率全面升級:

各國房地產交易利得稅率比較:

在房地合一稅1.0時，台灣稅率介於10%~45%之間，依照持有時間長短課以不同稅率。由各國房地產交易利得稅率比較表中(如下)，台灣最高稅率為僅次於南韓的50%，與德國並列第2。此次房地合一稅2.0，針對稅率做進一步的升級，最高稅率依然保持在45%，主要的改變在於高稅率課稅年限拉長，目地在於利用稅率上的懲罰，抑制「炒房」，打擊短進短出的投資客，利用短期交易不動產、賺取價差的行為。

房地合一稅2.0稅率「三大」升級:

NO1. 境內個人持有5年內出售，課以重稅。

拉長最高稅率45%的年限，從持有一年延長至二年。次高35%稅率年限也從持有1-2年，拉長至2-5年。大大增加了5年內房屋交易需要的交易成本與風險。超過5年以上持有者影響將較小，房地合一稅1.0與2.0，對於持有5年以上者稅率使用相同，5-10年者適用20%稅率，10年以上則為15%稅率。另外，自用住宅若持有超過6年以上，仍享有400萬元的免稅額，和超過400萬的10%適用稅率。進而達成打擊短進短出的投資客，保護長期自住者的效果。

房地合一稅稅率比較圖:

NO2. 境內企業與境外(個人/企業)皆加長課重稅時間。

境內企業，加重了持有5年內的稅率，從原本的一律20%加重為 (1) 2年內課45%重稅，(2) 超過2年未逾5年課35%。持有5年以上，則依然保持20%稅率。比起境內個人稅率更為加重。

境外個人與企業，加重了2年內的稅率，45%稅率年限從1年拉長至2年，超過2年持有者仍課35%稅率。

除此之外，房地合一稅2.0將「預售屋」與「特定股權交易」皆納入課稅範圍。並且修正「土地漲價總數額」減除規定，防杜有心人士利用土地增值稅、房地合一稅的稅率差異規避稅負，只能以成交價3%作為費用，並增訂上限金額為30萬元。

NO3. 預售屋納入房地合一2.0，重擊「預售屋」市場。

此次房地合一稅2.0，除了加重「短期持有」稅率外，也把「預售屋」交易納入其中。房地合一稅1.0實施以來，為了避免重稅，以至於流行起紅單與預售屋的炒作，藉由紅單與預售屋一轉手50-60萬差價，並且不需要課以重稅的形式，大為流行，還常看到新聞出現大排長龍搶買預售屋的情況，此舉也被列為此波房價飆漲的兇手之一。因此此波財政部也把「預售屋」一併納入打房行列，除了先前實施的禁止紅單買賣外，預售屋也適用於房地合一稅2.0稅率，並且持有時間不能與成屋合併計算，兩者分開計算。

舉例來說，買入預售屋到交屋時間為2年，2年內若要賣出，交易所得將被課以45%重稅，交屋後持有時間將會重新計算，交屋後前2年要賣出仍需課以45%重稅，2-5年則為35%重稅，大大的延長了35%-45%重稅的時間。

房地合一稅2.0補充小知識:

何時開始實施時間? 有無追朔期?

將於2021年7月1日開始實施，並且回溯到2016年1月1日後買入的房地，皆一併適用房地合一稅2.0稅率。

哪些人能維持稅率20%不受修法影響?

1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在 5 年以下之房地。

2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。

3. 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。

4. 個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

總結:

政府房地合一稅2.0「重稅」實施，房價將會下跌嗎？

個人認為此次房地合一稅2.0，短期上可能會造成房市交易出現量縮、買盤觀望、房價震盪等情況。後續仍需持續觀察市場利率情況，若持續處於低利率，不排除房市仍會是緩漲的情況。畢竟我相信政府不是笨蛋，此次打房一定已審慎評估過對於市場的影響，若是早預期到此舉一下，房市將會出現大幅回落的情況，政府一定也不會出此策略，畢竟影響的層面太廣了。所以呢?政府不趁現在房市大好時，打房更待何時呢?

感受上此次打房誠意普普，主要是加重稅收，低利率時代，房屋持有者仍然可以利用出租的方式，延長持有時間至五年以上再做出售。影響程度上目前看起來真的還好，主要影響最大的部分，個人認為是預售屋炒作的部分，畢竟以前在稅收上是少上非常多的，後續我還是期待政府是否還會不會有其他動作，課囤房稅…等等，讓我們一起拭目以待吧！！

MR. MAGIC:

FB社團: MR. MAGIC 投資理財分享