《房地產知識》打房出重手，「4大新措施」一窺究竟。－MR. MAGIC 投資理財分享

央行打房「4大新措施」，房市原子彈要爆炸了?

2020年，受惠於台商回流、防疫佳和低利率…等因素，全台房價飆漲。當民眾一窩蜂陷入炒房熱時，央行總裁楊金龍無預警地在上周一 (12月7日)宣布了打房「4大新措施」，並於隔日(12月8日)生效。鄉林建設集團董事長賴正鎰直呼:「房市的原子彈要爆炸了！」讓我們一起深入了解到底是哪4大新措施，讓炒房的民眾與建商繃緊神經，又到底會造成什麼影響呢?

央行「4大新措施」總表:

新措施一. 限制『公司法人』購置住宅貸款。

第一戶貸款最高貸款成數為6成，第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，皆沒有寬限期。

主要影響對象: 以公司法人名義購買房地產的投資客。

2016年房地合一稅開始實施，為了避開高額的稅款，投資客使用的其中一個方式就是以公司法人的名義來買賣房地產，來達到節稅目的。再搭配上超額貸款和寬限期的使用，把交易成本壓到最低，進而從房地產中得到高額的獲利。新措施一針對此類型的投資客，限制了其貸款成數，並且禁止使用寬限期，大大的增加了投資成本，減少投資客的獲利空間。藉此達成抑制房價的效果，嚴打用公司法人名義申請住宅貸款，規避房地合一稅的投資客。

新措施二. 限制『自然人』第三戶住宅貸款。

自然人購買第三戶(含) 以上住宅，最高貸款成數為6成，沒有寬限期。

主要影響對象: 多屋族。

擁有兩棟房屋，並且貸款還未繳清的情況下。若還想要買入的三戶，最高貸款為6成，無寬限期。以此限制投資客用低成本炒房的狀況，並且為了避免打到首轉、換屋族，主要針對三戶(含)以上的住宅貸款。

相關Q&A:

Q1.夫妻之間是合併計算戶數嗎?

A1.夫妻分開計算。

Q2.案件已經提出申請了，12月8日以什麼為準切算。

A2.大部分銀行以受理申請日切算，尚未送件以新制計。

Q3.名下3間都沒貸款，現在第四間要貸款，成數只能6成嗎?

A3.以目前細則以有貸款聯徵上的為主，也就是說本案尚屬第一戶，可八成。

Q4.我可以第三戶貸款六成，其餘不足的用原屋增貸來付嗎?

A4.不可以。

Q5.買第三戶先貸六成，之後貸完我轉貸可以增加額度嗎?

A5.不可以，三年內不得超過本次借款額度。

新措施三. 限制『土地』貸款。

購置住宅區、商業區土地，必須檢附具體興建計畫，且最高貸款成數為6.5成，但必需保留1成動工款，等動工興建後才可撥款。

主要影響對象: 建商、開發商和金控業者。

防止建商、開發商和金控業者瘋狂獵地、囤積土地的情況。限制購置住宅區、商業區，必須檢附具體興建計畫，且最高貸款上限為6.5成，僅先撥款5.5成，保留1成動工款，等動工興建後才可撥款，藉此壓抑搶地潮。

新措施四. 限制『建商餘屋』貸款。

新增建商餘屋貸款限制，最高貸款成數為5成。

主要影響對象: 建商。

過去，建商可把餘屋抵押給銀行貸款，如此一來，建商即使手上餘屋量大，仍可利用貸款的方式獲得現金，不僅能降低建商資金的壓力，也能藉此來興建其他的建案。此措施限制建商餘屋貸款最高成數為5成，抑制建商囤房來降低目前過熱的房市，同時避免建商拼命借錢蓋房子，房子賣不完，再拿去抵押給銀行，借錢出來繼續揮霍，如此周而復始，讓銀行的不動產授信曝風險越來越大。

總結:

打不到真正有錢的人，會打到想靠房地產投機的人。

突如其來的央行「4大新措施」，我認為主要的影響對象會是「口袋不夠深的建商」與「自備款不足的投資客」，由於以前可以貸款8成，現在突然驟降至5、6成，資金被卡住了，才有可能降價求售。對於口袋深的建商與首購、換屋族影響較低。

全台飆漲的房價，漲勢會被控制，進入盤整格局嗎?

回顧過去，2010年到2013年央行相繼實施了三波打房政策，但是始終無法明顯的壓制房價，直到2014年美國量化寬鬆開始退場，資金散場，外加央行的第四波打房策略，房價才出現明顯的滑落。以此觀點，可知房價並不容易因為單純的一個因素而大幅修正，往往必須搭配上其他的政策，才有機會有效地抑制房價。所以資金還算足夠的投資人不需要太過於緊張，但是建議密切注意後續的政策和資金的走向，並且不要過度的使用槓桿。勿過度期望房價短期內暴跌，因為目前處於低利率環境，房價在有資金撐腰的情況下，易漲難跌。

近期有買房規劃，想撿便宜的民眾該怎麼操作呢?

對於近期有買房規劃的讀者們，可留意那些一年內要交屋的預售屋，以及三個月就要交屋的投資房，將有機會遇到被殺到措手不及的投資客，因資金不足而降價求售的案子。

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